fbpx

Jak samodzielnie wycenić działkę? Część 1. Stan prawny.

biuro-nieruchomości-działka

W ostatnim czasie, można zaobserwować coraz większe zainteresowanie działkami. Miasta się rozrastają, a ich mieszkańcy są coraz bardziej mobilni. Jednocześnie miejscowości położone do 20 km od większych miast stają się “sypialniami”, a ich mieszkańcy odchodzą od produkcji rolnej.

Jakiś czas temu na naszym blogu pojawił się wpis poświęcony jak przygotować się do sprzedaży działki.

W dzisiejszym wpisie przybliżę w jaki sposób przygotować wycenę działki na podstawie stanu prawnego.

1. Księga Wieczysta.

Na cenę nieruchomości gruntowej składa się wiele czynników, a wycenę warto rozpocząć od przygotowania działki do sprzedaży i weryfikacji tego co sprzedajesz od strony prawnej.

Podstawowe informacje na temat działki można znaleźć w księdze wieczystej.

  • Znajdują się tam informacje na temat powierzchni, numeru ewidencyjnego, czy ograniczeń w rozporządzaniu.
  • W księdze wieczystej można zapoznać się również z przeznaczeniem działki. To bardzo istotna informacja, ponieważ działki o przeznaczeniu rolnym osiągają niższą wartość niż działki budowlane.

Dla przykładu średnia cena za hektar działki rolnej w II kwartale 2020 wynosiła 34241 zł (dane Bank Danych Lokalnych GUS). Za działkę budowlaną w województwie lubelskim w tym samym okresie trzeba było zapłacić średnio 81 zł za mkw, a w samym Lublinie 280 zł/ mkw (dane bankier.pl).

Poza działkami budowlanymi i działkami rolnymi, należy pamiętać o działkach siedliskowych. Nazywane są również działkami zabudowy zagrodowej. W założeniu działki te mogą nabyć osoby posiadające pełne prawo do wykonywanie zawodu rolnika. Możliwa jest na niej budowa domu jednorodzinnego plus pomieszczenia gospodarcze. Przed zakupem takiej nieruchomości należy uzyskać od gminy pozwolenie na budowę, niektóre gminy są bardziej, niektóre mniej restrykcyjne w tym zakresie. Na przykład część gmin wymagają stażu zamieszkania na terenie gminy  minimum 5 lat.

Ceny działek siedliskowych, o ile gmina nie wskazuje na obowiązek posiadania uprawnień rolnika dla przyszłego nabywcy, nie odbiegają od cen działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.

  • Inną informacją zawartą w księdze wieczystej jest służebność oraz ograniczone prawa rzeczowe. Warto zapoznać się z tymi wpisami, ponieważ mogą dotyczyć służebności przesyłu, a ta informacja jest istotna w przypadku chęci podziału działek. Służebność może dotyczyć także dostępu do drogi (w wyniku podziału większej działki, wytycza się drogę prowadzącą przez działki, przez co finalnie zmniejsza się możliwa powierzchnia zabudowy). Wpisy w III dziale księgi wieczystej, najlepiej uregulować jeszcze przed sprzedażą, żeby uniknąć trudności w trakcie finalizacji.

UWAGA! W księdze wieczystej mogą znajdować się nieaktualne dane i informacje o nieruchomości.

2. Ewidencja gruntów

Jeśli księga wieczysta nie była od dawna aktualizowana lub nie masz założonej księgi wieczystej, wiarygodne i aktualne informacje co do stanu prawnego powinieneś uzyskać w wydziale geodezji w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym, w zależności od tego czy działka leży w obszarze miasta, czy obszarze powiatu.

Uzyskaj w urzędzie wypis z ewidencji gruntów i kopię mapy ewidencyjnej (wersja tańsza) lub zamiennie wyrys z rejestru gruntów (wersja droższa). W większości przypadków do sprzedaży wystarczy kopia mapy.

Czasami wyrys jest niezbędny jeśli:

  • nie masz założonej księgi,
  • będziesz odłączał sprzedawaną działkę od istniejącej księgi wieczystej i pozostałych działek, których nie zamierzasz sprzedawać,
  • kupujący będzie brał kredyt na zakup działki, a wyrys będzie potrzebny do banku.

O dokument mogą ubiegać się osoby będące właścicielem nieruchomości, lub osoby i instytucje upoważnione do pobierania takich danych.

Wypis zawiera informacje takie jak:

  • dane właściciela,
  • dane działki,
  • numer księgi wieczystej, jeśli jest założona.

Wniosek o dokument można złożyć osobiście lub przez platformę epuap. Koszt wypisu wraz z wyrysem to 140 zł (wersja elektroniczna) lub 150 zł (wersja papierowa). Czas oczekiwania to zazwyczaj od 2 do 7 dni.

https://bip.lublin.eu/e-urzad/opisy-uslug/wydzial-geodezji/wnioski/wydawanie-wypisow-i-wyrysow-z-operatu-ewidencyjnego,2,22931,2.html

3. Dokumenty prawa miejscowego.

Do odpowiedniej wyceny działki potrzebna jest informacja czy plan zagospodarowania został ustanowiony dla Twojej działki, a jeśli tak to co można na niej wybudować? Jaki rodzaj zabudowy: siedliskowa, jednorodzinna, szeregowa itd.

Jakiej wysokości może być budynek, jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy działki, jaki rodzaj dachu i czy w w ogóle można się na niej budować, bo np. na Twojej działce ma być las, sad, lub są to tereny podmokłe, które pozostaną łąką i pastwiskiem.

Wstępnie, mając już numer ewidencyjny z KW lub z wypisu, możesz sprawdzić przeznaczenie znajdując działkę:

W Lublinie na: https://geoportal.lublin.eu/sipl/app/splash.

W gminie Głusk: https://glusk.e-mapa.net

W gminie Niemce: https://niemce.e-mapa.net itd.

Tam znajdziesz informacje na temat planu zagospodarowania przestrzennego. Czy jest ustanowiony, a jeśli jest to wstępnie ustalisz to co możesz wybudować na działce.

Dlaczego wstępnie?

Ponieważ na geoportalu nie zawsze informacje są aktualne.

Dane dotyczące planu są powszechnie dostępne, dlatego zazwyczaj wystarczy zadzwonić do urzędu i upewnić się czy to co jest na geoportalu jest aktualne.

Jednocześnie do sprzedaży niezbędne będzie uzyskanie zaświadczenia z planu (wersja tańsza) lub wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (wersja droższa). Do sprzedaży wystarczy wersja tańsza.

UWAGA! Uchwały ws. planu na geoportalu mogą być nieaktualne, dlatego dla ustalenia co można wybudować na działce, należy uzyskać zaświadczenie z planu zagospodarowania dla danej działki.

Co jeśli nie ma ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania?

W sytuacji, gdy nie ma Planu Miejscowego, wtedy trzeba złożyć wniosek o Warunki Zabudowy (WZ). Wniosek może złożyć zarówno właściciel nieruchomości jak i osoba, która np. planuje ją nabyć. Wydanie decyzji ws. warunków zabudowy dla właściciela gruntu jest bezpłatne, dla osoby postronnej to koszt ok. 500 zł. Dodatkowo należy doliczyć koszty załaczników do wniosku.

Czas oczekiwania na wydanie decyzji standardowo do 3 miesięcy, jeśli nikt z powiadomionych sąsiadów nie złoży sprzeciwu.

Plus uprawomocnienie się decyzji to kolejne 14 dni. Dokument wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Warunki zabudowy są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, a dzięki nim mamy pewność, że na działce można wybudować dom.

UWAGA! Jeśli nie masz prawocnej decyzji ws. warunków zabudowy i jednocześnie nie ma ustanowionego planu miejscowego, to Twoja działka jest warta tyle ile działka rolna lub tyle co łąki i pastwiska.

4. WYCENA.

Bez informacji na temat tego jaka jest powierzchnia działki, ograniczenia w jej zabudowie, jaki rodzaj budynku możesz wybudować, o jakiej powierzchni zabudowy i czy ogóle możesz coś możesz wybudować, nie wycenisz prawidłowo działki.

Podsumowując:

Działki z przeznaczeniem rolnym: wg. GUS średnia cena na Lubelszczyźnie to ok. 35 000 zł/ha.

Działka budowlana: w województwie lubelskim ok. 80 zł/m2, w samym Lublinie 280 zł/m2.

Łąki, pastwiska nie mają większej wartości.

Średnia cena oznacza, że działkę budowlaną w województwie lubelskim możesz sprzedać zarówna za 30 zł/m2 jak i za 300 zł/m2.

Jaka jest cena konkretnie za Twoją działkę?

Sprawdź tu: https://nanowe.com.pl/2020/11/09/wycena-dzialki-a-jej-polozenie/

Jeśli planujesz sprzedać działkę w Lublinie lub okolicy, ale nie chcesz się tym samodzielnie zajmować, zatrudnij profesjonalistów. Zapraszam do kontaktu: https://nanowe.com.pl/kontakt/

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim wszelkie informacje niezbędne do sprzedaży działki w Lublinie i okolicach.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Call Now Button