Artykuł Jak samodzielnie wycenić działkę? Część 3. Uzbrojenie. pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Co zrobić, żeby sprzedać działkę? W jaki sposób samemu oszacować jej cenę? Poprzedni wpis był poświęcony wycenie bazując na dokumentach.

Cenę nieruchomości kształtują także czynniki takie jak lokalizacja.

Na co warto zwrócić uwagę? Jak dokonać wyceny ze względu na położenie działki?

Średnie ceny na Lubelszczyźnie.

Jak podaje portal bankier.pl średnia cena transakcyjna działki wynosi 81 zł/ mkw (stan na II połowę 2020). Ceny ofertowe działek to mniej więcej 112 zł/mkw. Pod zabudowę jednorodzinną przeważają działki o powierzchni między 10 a 20 arów.

Atuty związane z położeniem.

Najbardziej poszukiwaną lokalizacją jest około 10 km od większego miasta. Jest to dystans jaki potencjalni kupujący są w stanie pokonać w miarę krótkim czasie. 

Dodatkowym atutem jest bliskość usług takich jak sklepy czy szkoły i przedszkola oraz poziom rozwoju miejscowości. Jest to ważne, ponieważ dojazdy do miejsca pracy zajmują wystarczająco dużo czasu, bez względu na to czy mieszka się w mieście czy poza nim. 

Ważnym czynnikiem wpływającym na cenę działki w miejscowościach oddalonych od większego miasta jest dobra komunikacja z większym ośrodkiem. Najbardziej pożądane są przystanki linii podmiejskich MPK w odległości możliwej do przejścia na piechotę. Analogiczna sytuacja jest ze stacjami kolejowymi obsługiwanymi przez kolej regionalną, lub busy, potocznie PKS-y. 

Daje to potencjalnym nabywcom pewność, że mogą pojechać do większego miasta nawet gdy nie każdy z domowników posiada własny samochód.

Linia zabudowy

Na cenę i atrakcyjność działki wpływa linia zabudowy i związane z tym ewentualne ograniczenia. Działki położone już w 3 linii zabudowy mogą być tylko w części budowlane. Przez to cena działki jest niższa. Sprzedając działki w kolejnych liniach zabudowy należy złożyć wniosek o wypis z MPZP lub o WZ, by upewnić się jak wygląda stan prawny działki. 

UWAGA! Często z tego powodu większe działki w podobnej lokalizacji są tańsze nawet o kilkadziesiąt zł za mkw. 

Walory estetyczne działki

Na wartość działki duży wpływ ma także otoczenie. nieruchomości zlokalizowane wśród pól mają niższą wartość niż te, znajdujące się w pobliżu lasów czy zbiorników wodnych. Wpływa to na estetykę, a kupujący są w stanie zapłacić więcej za nieruchomość z takim widokiem. 

Jeśli planujesz sprzedać działkę w Lublinie lub okolicy, ale nie chcesz się tym samodzielnie zajmować, zatrudnij profesjonalistów. Zapraszam do kontaktu: https://nanowe.com.pl/kontakt/

Artykuł Jak samodzielnie wycenić działkę? Część 2. Lokalizacja. pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Jakiś czas temu na naszym blogu pojawił się wpis poświęcony jak przygotować się do sprzedaży działki.

W dzisiejszym wpisie przybliżę w jaki sposób przygotować wycenę działki na podstawie stanu prawnego.

1. Księga Wieczysta.

Na cenę nieruchomości gruntowej składa się wiele czynników, a wycenę warto rozpocząć od przygotowania działki do sprzedaży i weryfikacji tego co sprzedajesz od strony prawnej.

Podstawowe informacje na temat działki można znaleźć w księdze wieczystej.

• Znajdują się tam informacje na temat powierzchni, numeru ewidencyjnego, czy ograniczeń w rozporządzaniu.

• W księdze wieczystej można zapoznać się również z przeznaczeniem działki. To bardzo istotna informacja, ponieważ działki o przeznaczeniu rolnym osiągają niższą wartość niż działki budowlane.

Dla przykładu średnia cena za hektar działki rolnej w II kwartale 2020 wynosiła 34241 zł (dane Bank Danych Lokalnych GUS). Za działkę budowlaną w województwie lubelskim w tym samym okresie trzeba było zapłacić średnio 81 zł za mkw, a w samym Lublinie 280 zł/ mkw (dane bankier.pl).

Poza działkami budowlanymi i działkami rolnymi, należy pamiętać o działkach siedliskowych. Nazywane są również działkami zabudowy zagrodowej. W założeniu działki te mogą nabyć osoby posiadające pełne prawo do wykonywanie zawodu rolnika. Możliwa jest na niej budowa domu jednorodzinnego plus pomieszczenia gospodarcze. Przed zakupem takiej nieruchomości należy uzyskać od gminy pozwolenie na budowę, niektóre gminy są bardziej, niektóre mniej restrykcyjne w tym zakresie. Na przykład część gmin wymagają stażu zamieszkania na terenie gminy  minimum 5 lat.

Ceny działek siedliskowych, o ile gmina nie wskazuje na obowiązek posiadania uprawnień rolnika dla przyszłego nabywcy, nie odbiegają od cen działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.

• Inną informacją zawartą w księdze wieczystej jest służebność oraz ograniczone prawa rzeczowe. Warto zapoznać się z tymi wpisami, ponieważ mogą dotyczyć służebności przesyłu, a ta informacja jest istotna w przypadku chęci podziału działek. Służebność może dotyczyć także dostępu do drogi (w wyniku podziału większej działki, wytycza się drogę prowadzącą przez działki, przez co finalnie zmniejsza się możliwa powierzchnia zabudowy). Wpisy w III dziale księgi wieczystej, najlepiej uregulować jeszcze przed sprzedażą, żeby uniknąć trudności w trakcie finalizacji.

UWAGA! W księdze wieczystej mogą znajdować się nieaktualne dane i informacje o nieruchomości.

2. Ewidencja gruntów

Jeśli księga wieczysta nie była od dawna aktualizowana lub nie masz założonej księgi wieczystej, wiarygodne i aktualne informacje co do stanu prawnego powinieneś uzyskać w wydziale geodezji w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym, w zależności od tego czy działka leży w obszarze miasta, czy obszarze powiatu.

Uzyskaj w urzędzie wypis z ewidencji gruntów i kopię mapy ewidencyjnej (wersja tańsza) lub zamiennie wyrys z rejestru gruntów (wersja droższa). W większości przypadków do sprzedaży wystarczy kopia mapy.

Czasami wyrys jest niezbędny jeśli:

• nie masz założonej księgi,
• będziesz odłączał sprzedawaną działkę od istniejącej księgi wieczystej i pozostałych działek, których nie zamierzasz sprzedawać,
• kupujący będzie brał kredyt na zakup działki, a wyrys będzie potrzebny do banku.

O dokument mogą ubiegać się osoby będące właścicielem nieruchomości, lub osoby i instytucje upoważnione do pobierania takich danych.

Wypis zawiera informacje takie jak:

• dane właściciela,
• dane działki,
• numer księgi wieczystej, jeśli jest założona.

Wniosek o dokument można złożyć osobiście lub przez platformę epuap. Koszt wypisu wraz z wyrysem to 140 zł (wersja elektroniczna) lub 150 zł (wersja papierowa). Czas oczekiwania to zazwyczaj od 2 do 7 dni.

https://bip.lublin.eu/e-urzad/opisy-uslug/wydzial-geodezji/wnioski/wydawanie-wypisow-i-wyrysow-z-operatu-ewidencyjnego,2,22931,2.html

3. Dokumenty prawa miejscowego.

Do odpowiedniej wyceny działki potrzebna jest informacja czy plan zagospodarowania został ustanowiony dla Twojej działki, a jeśli tak to co można na niej wybudować? Jaki rodzaj zabudowy: siedliskowa, jednorodzinna, szeregowa itd.

Jakiej wysokości może być budynek, jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy działki, jaki rodzaj dachu i czy w w ogóle można się na niej budować, bo np. na Twojej działce ma być las, sad, lub są to tereny podmokłe, które pozostaną łąką i pastwiskiem.

Wstępnie, mając już numer ewidencyjny z KW lub z wypisu, możesz sprawdzić przeznaczenie znajdując działkę:

W Lublinie na: https://geoportal.lublin.eu/sipl/app/splash.

W gminie Głusk: https://glusk.e-mapa.net

W gminie Niemce: https://niemce.e-mapa.net itd.

Tam znajdziesz informacje na temat planu zagospodarowania przestrzennego. Czy jest ustanowiony, a jeśli jest to wstępnie ustalisz to co możesz wybudować na działce.

Dlaczego wstępnie?

Ponieważ na geoportalu nie zawsze informacje są aktualne.

Dane dotyczące planu są powszechnie dostępne, dlatego zazwyczaj wystarczy zadzwonić do urzędu i upewnić się czy to co jest na geoportalu jest aktualne.

Jednocześnie do sprzedaży niezbędne będzie uzyskanie zaświadczenia z planu (wersja tańsza) lub wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (wersja droższa). Do sprzedaży wystarczy wersja tańsza.

UWAGA! Uchwały ws. planu na geoportalu mogą być nieaktualne, dlatego dla ustalenia co można wybudować na działce, należy uzyskać zaświadczenie z planu zagospodarowania dla danej działki.

Co jeśli nie ma ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania?

W sytuacji, gdy nie ma Planu Miejscowego, wtedy trzeba złożyć wniosek o Warunki Zabudowy (WZ). Wniosek może złożyć zarówno właściciel nieruchomości jak i osoba, która np. planuje ją nabyć. Wydanie decyzji ws. warunków zabudowy dla właściciela gruntu jest bezpłatne, dla osoby postronnej to koszt ok. 500 zł. Dodatkowo należy doliczyć koszty załaczników do wniosku.

Czas oczekiwania na wydanie decyzji standardowo do 3 miesięcy, jeśli nikt z powiadomionych sąsiadów nie złoży sprzeciwu.

Plus uprawomocnienie się decyzji to kolejne 14 dni. Dokument wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Warunki zabudowy są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, a dzięki nim mamy pewność, że na działce można wybudować dom.

UWAGA! Jeśli nie masz prawocnej decyzji ws. warunków zabudowy i jednocześnie nie ma ustanowionego planu miejscowego, to Twoja działka jest warta tyle ile działka rolna lub tyle co łąki i pastwiska.

4. WYCENA.

Bez informacji na temat tego jaka jest powierzchnia działki, ograniczenia w jej zabudowie, jaki rodzaj budynku możesz wybudować, o jakiej powierzchni zabudowy i czy ogóle możesz coś możesz wybudować, nie wycenisz prawidłowo działki.

Podsumowując:

Działki z przeznaczeniem rolnym: wg. GUS średnia cena na Lubelszczyźnie to ok. 35 000 zł/ha.

Działka budowlana: w województwie lubelskim ok. 80 zł/m2, w samym Lublinie 280 zł/m2.

Łąki, pastwiska nie mają większej wartości.

Średnia cena oznacza, że działkę budowlaną w województwie lubelskim możesz sprzedać zarówna za 30 zł/m2 jak i za 300 zł/m2.

Jaka jest cena konkretnie za Twoją działkę?

Sprawdź tu: https://nanowe.com.pl/2020/11/09/wycena-dzialki-a-jej-polozenie/

Jeśli planujesz sprzedać działkę w Lublinie lub okolicy, ale nie chcesz się tym samodzielnie zajmować, zatrudnij profesjonalistów. Zapraszam do kontaktu: https://nanowe.com.pl/kontakt/

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim wszelkie informacje niezbędne do sprzedaży działki w Lublinie i okolicach.

Artykuł Jak samodzielnie wycenić działkę? Część 1. Stan prawny. pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Jednocześnie częstym przypadkiem na rynku nieruchomości jest sytuacja, gdy kupujący chce sfinansować zakup nieruchomości z kredytu, a na mieszkaniu ciąży hipoteka.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem, gdy kupujący bierze kredyt?

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

W procesie sprzedaży nieruchomości z hipoteką najważniejszy jest stały kontakt z bankiem oraz systematyczność i dbałość o terminy. Prawdą jest, że sposób płatności za mieszkanie nie ma tak dużego znaczenia jak może się wydawać. Bez względu na to czy kupujący finansuje zakup ze środków własnych, w sposób mieszany (środki własne + kredyt), czy z kredytu, sprzedający pobiera w banku te same dokumenty. 

1. Weryfikacja kupujące.

Ważne dla sprzedającego jest uzyskanie informacji:

1. Na jaką sumę kupujący chce zaciągnąć kredyt.
2. Ponadto warto ustalić, czy potencjalny nabywca ma sprawdzoną w ostatnim czasie zdolność kredytową.
3. Istotne jest też na jaką kwotę bank może przyznać kredyt.

Odpowiedzi na te pytania pozwolą sprzedającemu ustalić czy zainteresowanego zakupem stać na zakup!

2. Finansowanie transakcji.

W sytuacji, gdy obydwie strony transakcji są związane zobowiązaniami kredytowymi, istnieją trzy opcje pokrycia kosztów kredytu sprzedającego. 

Pierwsza, gdy kupujący bierze kredyt będący równy wartości nieruchomości. Różnicę, która zostaje po pokryciu hipoteki sprzedającego, bank przelewa na konto zbywającego.

Taka sytuacja, jak zakup nieruchomości w całości za kredyt, występuje bardzo rzadko, ponieważ banki oczekują coraz wyższego wkładu własnego ze strony kupującego.

Druga wersja.

Tak samo dzieje się w momencie, gdy kupujący częściowo finansuje zakup mieszkania z kredytu, ale jest to kwota równa lub przewyższająca wartość spłaty wcześniejszej hipoteki.

Trzecia opcja.

Sprawa, może się skomplikować w przypadku, kiedy nabywca nieruchomości bierze kredyt na wartość mniejszą, niż pozostały do spłaty kredyt.

Proces “zamiany” kredytów w dużej mierze zależy od wskazań banku kupującego, co do kolejności wpłat do banku sprzedającego.

Częstą praktyką banków jest, że jeszcze przed przelaniem przez bank pieniędzy z otrzymanego przez kupującego kredytu. Kupujący zostanie zobowiązany do przelania ze środków własnych kwoty będącej różnicą między kwotą kredytu sprzedającego, a kwotą uzyskanego przez kupującego kredytu. Dopiero po takiej wpłacie bank kupującego uruchomi uzyskany kredyt.

W takiej sytuacji należy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ może to trwać nawet kilka dni, a całość procesu będzie składać się z trzech przelewów.

1. Przelew środków własnych kupującego do banku sprzedającego.
2. Przelew środków z banku kupującego do banku sprzedającego.
3. Przelew środków własnych kupującego na konto sprzedającego.

Sam zakup mieszkania po stronie kupującego nie różni się bardzo od zakupu nieruchomości bez hipoteki. Jedyną i zasadniczą różnicą jest ilość przelewów do uruchomienia. Kupujący wpłaca wartość hipoteki na wskazane przez bank sprzedającego konto bankowe. Następnie reszta pieniędzy trafia do zbywającego mieszkanie, jednak często dopiero po zatwierdzeniu przez bank spłaty hipoteki.

Co z księgą wieczystą?

Ostatnią rzeczą o której trzeba pamiętać przy sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym jest zwrócenie się do banku o wystawienie tak zwanego kwitu mazalnego. Jest on dokumentem zaświadczającym, że bank nie ma już roszczeń wobec kredytobiorcy i zgadza się na wykreślenie hipoteki, która ciąży na nieruchomości. Dokument można pobrać po całkowitej spłacie kredytu. Ze względu na procedury bankowe może to potrwać kilka dni.

Następnie nowy właściciel nieruchomości składa do sądu wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki oraz załącza do tego kwit mazalny, przekazany przez byłego właściciela. Formularz wniosku znajduje się na stronie sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

W Lublinie to Sąd Rejonowy Lublin-Zachód X Wydział Ksiąg Wieczystych ul. Konrada Wallenroda 4d, Lublin lub Sąd Rejonowy Lublin-Wschód V Wydział Ksiąg Wieczystych ul. Kardynała Stefana Wyszyńskiego 18, Świdnik. 

https://arch-bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/ (link do wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej)

Wpis do księgi wieczystej jest płatny, a opłata wynosi 100 zł za wykreślenie każdej hipoteki. Jest to stała oplata sądowa, a koszty te pokrywa ten, który kredyt zaciągnął, czyli zbywca. 

Planujesz sprzedać mieszkanie z hipoteką, a może chcesz kupić mieszkanie na kredyt? Potrzebujesz dodatkowych informacji? Rynek nieruchomości nie ma dla nas tajemnic. Skontaktuj się z nami: https://nanowe.com.pl/kontakt/ 

Artykuł Jak sprzedać mieszkanie z kredytem, gdy kupujący bierze kredyt? pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym? 

Kilkanaście lat temu ogromną popularnością wśród Polaków cieszył się kredyt hipoteczny we frankach. Powodem tak dużego zainteresowania kredytami walutowymi był z jednej strony wzrost cen nieruchomości, z drugiej brak odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. Rozwiązaniem dla nich był kredyt we frankach szwajcarskich. Obecnie to zobowiązanie jest obciążeniem, ponieważ kurs waluty jest znacznie wyższy niż w okolicach roku 2008. Średnio nawet o połowę.   

Od czego zacząć?

Kredyt walutowy jest tak samo wpisany do Księgi Wieczystej i zabezpieczony hipoteką, jak kredyt w złotówkach. Jednak należy pamiętać o kursie walutowym. Pierwszym, a zarazem najważniejszym krokiem jest sprawdzenie opłacalności takiej sprzedaży.  Sprzedając obciążoną nieruchomość, należy pobrać z banku zaświadczenie o wysokości pozostałej kwoty do spłaty wraz z odsetkami i dodatkowymi opłatami.

Sprzedaż z kredytem walutowym.

Istnieją dwie opcje sprzedaży i są uzależnione od wysokości zadłużenia wobec banku.

Pierwsza z nich występuje, gdy wysokość kredytu jest mniejsza niż wartość nieruchomości. Jest to najbardziej komfortowa sytuacja, ponieważ wtedy sprzedaż wyglada tak jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego.

Zobacz: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym

Drugą możliwością, jeśli kwota do spłaty jest wyższa niż cena rynkowa za nieruchomość i nie masz pieniędzy na opłaceniem różnicy, jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość.

Warunkiem takiej operacji jest wcześniejsza konsultacja z bankiem oraz posiadanie innej nieruchomości. Żeby bank zgodził się na przeniesienie hipoteki, nowa nieruchomość musi mieć wartość zabezpieczającą w całości obecną kwotę kredytu, tak żeby była odpowiednim zabezpieczeniem dla banku.

Powyższe rozwiązanie pozwala na wykreślenie hipoteki z nieruchomości i sprzedaż nieobciążonego mieszkania. Skutkuje to tym, że kwota sprzedaży w całości trafia na konto sprzedającego oraz generuje krótszą drogę samej sprzedaży.

W sytuacji, gdy zdecydujesz się przenieść kredyt. Dodatkowe koszty to m.in. operat szacunkowy nowej nieruchomości ok. 400 zł plus ewentualne koszty bankowe i opłaty do sądu wieczysto-księgowego za wpisy i wykreślenie hipotek.

Ważne! Właścicielem innej nieruchomości, na którą zostanie przeniesiony kredyt nie musi być osoba, która go zaciągnęła. Hipotekę można przenieść na nieruchomość należącą do np. członków rodziny, oczywiście po uzyskaniu ich wcześniejszej zgody.

Czy warto sprzedawać mieszkanie z kredytem walutowym?

1. Podstawową kwestią jest przeanalizowanie czy wysokość kredytu po przeliczeniu na złotówki nie jest wyższa niż wartość nieruchomości.

2. Jeśli nie masz środków na nadpłatę kredytu. Wyjściem z takiej sytuacji może być wynajem mieszkania. Dzięki temu spłata kredytu będzie mniej uciążliwa.

3. Możesz też zmienić przedmiot zabezpieczenia, o ile wartość innej nieruchomości zabezpiecza interesy banku, czyli jest wyższa od obecnej kwoty kredytu.

Planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym? Potrzebujesz dodatkowych informacji? Rynek nieruchomości nie ma dla nas tajemnic. Skontaktuj się z nami: https://nanowe.com.pl/kontakt/ 

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim wszelkie informacje niezbędne do sprzedaży nieruchomości w Lublinie i okolicach.

Artykuł Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym? pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Jednak co w przypadku gdy trzeba sprzedać nieruchomość jeszcze przed całkowitą spłatą kredytu? Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem w większości sytuacji nie jest przeszkodą.

Nieruchomości zakupione za kredyt, w dziale IV Księgi Wieczystej mają wpis dotyczący wysokości kredytu oraz banku, który go udzielił. Jest to zabezpieczenie banku na wypadek zaprzestania spłaty rat kredytu. W ten sposób przyszły nabywca może dowiedzieć się o zadłużeniu. Właściciel nieruchomości z kolei w pełni za kredyt odpowiada, a w momencie zbycia musi poinformować o tym fakcie bank udzielający kredytu. 

W trakcie rozmowy z potencjalnymi kupującymi należy poinformować ich, że na nieruchomości ciąży hipoteka. W rezultacie taka informacja nie powinna mieć wpływu na decyzję kupującego, ale jest istotna przy podpisywaniu umowy sprzedaży.

Gdy kupujący jest zdecydowany i chce kupić mieszkanie, należy spisać umowę przedwstępną. Przy podpisywaniu umowy niezbędne jest okazanie, oprócz standardowych dokumentów niezbędnych do sprzedaży jak akt notarialny, odpis z księgi wieczystej lub jej numer, także dokument potwierdzający aktualną wysokość zadłużenia. Może być to zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia wraz z odsetkami lub wydruk z wyciągu z konta.

Uwaga! Dokument powinien zawierać numer umowy kredytowej oraz numer rachunku bankowego (rachunek techniczny).

Co więcej, w samym banku warto również poinformować o chęci wcześniejszej spłaty, będzie to niezbędne do promesy.

Promesa jest dokumentem wystawianym przez bank będącym zobowiązaniem banku do udzielenia zgody na wykreślenia hipoteki w Księdze Wieczystej, po spłaceniu kredytu.

W promesie powinien być wskazany:

• rachunek do spłaty kredytu, standardowo jest to rachunek techniczny,
• dokładna kwota zadłużenia wraz z odsetkami i dodatkowymi opłatami, na przykład za wcześniejszą spłatę,
• dodatkowe warunki, na przykład złożenie dyspozycji przez dłużnika do spłaty zadłużenia.

W zależności od banku udzielającego kredytu, promesa może być wystawiona “od ręki”, w ciągu kilku dni lub do nawet tygodnia lub dwóch. Wiąże się to z polityką banku i jego wewnętrznymi procedurami. Przed uzyskaniem dokumentu warto zapytać w banku jak długo potrwa wydanie promesy. Promesę czasami można uzyskać za darmo, ale najczęściej jej koszt może wynosić od 20 do nawet 500 zł. 

Ważne! Standardowo promesa ważna jest 30 dni. Choć zdarzają się promesy zarówno z 7 dniowym terminem ważności, jak i bezterminowe.

Akt notarialny i finalizacja transakcji.

Umowa sprzedaży nieruchomości zabezpieczonej hipoteką nie różni się od umowy sprzedaży mieszkania pozbawionego hipoteki.

Nabywca robi dwa przelewy przy zapłacie pełnej ceny za nieruchomość:

• wpłaca na konto banku udzielającego kredyt, kwotę wskazaną w promesie,
• pozostała kwota trafia do zbywającego mieszkanie.

Co z Księgą Wieczystą?

Ostatnią rzeczą o której trzeba pamiętać przy sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym jest zwrócenie się do banku, już po wpłynięciu całej należności za kredyt, o wystawienie tak zwanego kwitu mazalnego. W wyniku wydania go przez bank, instytucja poświadcza, że zabezpieczony hipoteką dług został spłacony i hipotekę można wykreślić.

Następnie nowy właściciel nieruchomości, bo on po nabyciu ma tytuł prawny do nieruchomości, składa do sądu wieczysto-księgowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Niezbędny jest do tego kwit mazalny, przekazany przez byłego już właściciela, to on powinien uzyskać taki dokument ze swojego banku. Wystąpienie do sądu o taki wpis wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty w wysokości 100 zł za każdą hipotekę. Są to koszty sądowe związane z procedurą wykreślenia hipoteki i zwyczajowo koszty te pokrywane są przez zbywcę.

Potrzebujesz więcej informacji na temat sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i potrzebujesz pomocy merytorycznej? Pomożemy na każdym etapie sprzedaży. Skontaktuj się z nami: https://nanowe.com.pl/kontakt/ 

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim wszelkie informacje niezbędne do sprzedaży nieruchomości w Lublinie i okolicach.

Artykuł Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Jakie dokumenty mieszkania są Ci potrzebne do sprzedaży?

Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, ze spółdzielni pobiera się dwa zaświadczenia:

• zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu oraz 

• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami.

W przypadku mieszkań z tzw. pełną własnością wystarczy:

• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami. 

Pierwsze z nich jest konieczne, gdy mieszkanie nie ma założonej Księgi Wieczystej. Często jest wydawane razem z zaświadczeniem o niezaleganiu z opłatami. 

Dokument zawiera informacje takie jak: 

– informacje o lokalu (adres, powierzchnia), 

-informacje o gruncie, na którym zlokalizowany jest budynek (nr działki, nr Księgi Wieczystej gruntu), 

-dane osobowe aktualnego właściciela mieszkania, 

-dokument, na podstawie którego właściciel wszedł w prawo do lokalu, 

-stwierdzenie “brak Księgi Wieczystej prowadzonej dla lokalu oraz brak przeszkód do założenia Księgi Wieczystej” lub podobne, 

-brak obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzecich, 

-wniesienie/ rozliczenie w całości wkładu budowlanego, 

-niezaleganie z opłatami wobec spółdzielni (z wyjątkiem opłat za CO i wodę, jeśli są rozliczane w cyklu rocznym, na podstawie płaconych zaliczek i faktycznego zużycia),

-braku prowadzonych przez spółdzielnię postępowań sądowych, komorniczych bądź egzekucyjnych, 

-cel wydania zaświadczenia (sprzedaż oraz założenia Księgi Wieczystej dla lokalu).

Drugie zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami jasno komunikuje nabywcy, że sprzedający nie zalega z opłatami eksploatacyjnymi za nieruchomość, części wspólne oraz garaż bądź miejsce postojowe. 

Kto wydaje zaświadczenie i jak długo się czeka?

Aby uzyskać zaświadczenie należy złożyć wniosek do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Część z nich posiada wzory wniosków na swojej stronie internetowej lub pobiera się je bezpośrednio w siedzibie przed złożeniem wniosku.

Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wydaje spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota mieszkaniowa i trzeba się zwrócić z tym do działu zajmującego się opłatami eksploatacyjnymi.

Jeśli chodzi o zaświadczenie o przysługującym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (mieszkania) wygląda to analogicznie i należy się zwrócić do działu członkowskiego lub mieszkaniowego.  

Ważne! Zaświadczenia nie powinny być starsze niż 30 dni. Nie zawsze jest wydawane od ręki, dlatego chcąc uzyskać ten dokument, najlepiej złożyć wniosek na tydzień przed przedłożeniem go u notariuszem lub w banku (gdy wymaga tego procedura kredytowa).

W Lublinie standardem jest, że zaświadczenia są darmowe, a w trakcie sprzedaży mieszkania mogą być one potrzebne stronom transakcji kilka razy (w banku i u notariusza), nierzadko w różnych odstępach czasu.

Nie wiesz jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania są Ci potrzebne? Pozwól by zajęli się tym specjaliści. Jesteśmy dla Ciebie na każdym etapie procesu sprzedaży, aż do przekazania kluczy. Skontaktuj się z nami: https://nanowe.com.pl/kontakt/

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim informacje niezbędne do sprzedaży nieruchomości w Lublinie i okolicach (Kraśnik, Puławy, Lubartów, Łęczna, Świdnik).

Artykuł Dokumenty do sprzedaży nieruchomości: zaświadczenie ze spółdzielni. pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Zgromadź dokumenty.

Sprzedaż działki w Lublinie i okolicach wiąże się przede wszystkich ze zgromadzeniem odpowiednich dokumentów. Warto zająć się tym wcześniej, aby zdążyć przed transakcją. Zebranie dokumentów przy działce może zająć od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, więc nie należy zostawiać tego na ostatnią chwilę.

Podstawowym dokumentem przy sprzedaży działki będzie podstawa nabycia, czyli dokument potwierdzający, że jest się właścicielem. Może być to akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku lub akt własności ziemi. W zależności od tego, którą podstawę nabycia posiadasz, będą potrzebne dodatkowe dokumenty.

Kolejny ważny dokument przy sprzedaży działki to zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania terenu (MPZP). W przypadku braku planu – warunki zabudowy (WZ). Zarówno w przypadku MPZP jak i WZ pozyskujemy te dokumenty w urzędzie gminy lub jeśli działka jest w obrębie miasta Lublin – w urzędzie miasta. Co bardzo ważne, to od zapisów miejscowego planu zagospodarowania terenu zależy przeznaczenie działki, a nie od zapisów wypisu z rejestru gruntów.

Te dwa dokumenty na początek są wystarczające do sprzedaży. Wyjątkiem będzie sytuacja, jeśli działka została podzielona w ostatnim czasie. W takiej sytuacji warto przygotować mapę podziałową przygotowaną przez geodetę i zatwierdzoną przez urząd gminy / urząd miasta.

Przygotuj ofertę.

Warto na tym etapie wykonać profesjonalne zdjęcia z drona i w programie graficznym obrysować kontury działki. W ogłoszeniu trzeba wskazać dokładną lokalizację nieruchomości, numer działki oraz przeznaczenie działki z MPZP lub WZ. Nie można pozostawiać potencjalnemu kupującemu żadnych wątpliwości. Jeśli do działki są doprowadzone media (woda, prąd, gaz), to też należy o tym napisać. Dodatkowo warto wskazać, jakie jest sąsiedztwo i jak daleko jest do poszczególnych istotnych punktów orientacyjnych (szkoła, przystanki autobusowe, sklepy itd.). Następnie należy ogłosić działkę na najważniejszych portalach internetowych i czekać na kontakt od kupujących.

Sprzedaż działki, a negocjacje.

Po ogłoszeniu nieruchomości na portalach trzeba być dostępnym, to znaczy należy odpowiadać na telefony. Zniechęcające dla potencjalnych kupujących jest wskazanie w ogłoszeniu konkretnych godzin na kontakt. Jeśli już kupujący znajdzie Twoje ogłoszenie, będzie chciał od razu porozmawiać. Nieodebranie telefonu skutecznie zniechęci potencjalnych nabywców od kolejnych kontaktów. Podczas rozmów z nabywcami staraj się bezstronnie opowiadać o cechach działki. Powstrzymaj się od nadmiernego zachwalania – to tylko zniechęci potencjalnych kupujących. Nie ukrywaj wad. Nabywca i tak się o nich dowie, a Ciebie obowiązuje prawo rękojmi!

Jeśli planujesz sprzedać działkę w Lublinie lub okolicy, ale nie chcesz się tym samodzielnie zajmować, zatrudnij profesjonalistów. Zapraszam do kontaktu: https://nanowe.com.pl/kontakt/

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim wszelkie informacje niezbędne do sprzedaży działki w Lublinie i okolicach.

Artykuł Jak sprzedać działkę w Lublinie? pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

W przypadku terenów, które są szczególnie narażone na niekorzystne działania, takie jak zanieczyszczone środowisko, zły stan techniczny budynków i dróg, wysoki stopień przestępczości itd. Gmina, tam gdzie jest kumulacja tych czynników, podejmuje decyzję o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji. Na obszarach objętych rewitalizacją ustanawia się prawo pierwokupu. Dotyczy to prawo wszystkich nieruchomości, niezależnie od stanu prawnego, czy rodzaju zabudowy, w tym: mieszkania, domy i grunty niezabudowane.

Co oznacza, że gdy sprzedajesz taką nieruchomość w pierwszej kolejności to Gmina lub Miasto ma prawo ją od Ciebie odkupić.

Rewitalizacja, a prawo pierwokupu w Lublinie.

W Lublinie obszar rewitalizacji, obejmuje: rejon Dworca PKP, rejon ul. Kalinowszczyzna, Kośminek, rejon ul. Krochmalnej, rejon ul. Kunickiego, rejon ul. Łęczyńskiej, Podzamcze i Czwartek, Stare Miasto, Śródmieście oraz Zadębie. Szczegółowe mapy obszaru i działania podejmowane przez Miasto można znaleźć na stronie internetowej biuletynu informacji publicznej, w zakładce strategia i planowanie – rewitalizacja oraz na stronie geoportal.lublin.eu.

W pozostałych większych miastach na lubelszczyźnie takich jak Kraśnik, Świdnik, Lubartów, Puławy są to zazwyczaj centra miast oraz najstarsze dzielnice. Informacje na temat dokładnej lokalizacji, szczegółowych danych i mapy można znaleźć na stronie internetowej biuletynu informacji publicznej miast oraz gmin. 

https://geoportal.lublin.eu/sipl/app/index#

Ważne! W Lublinie Rada Miasta podjęła uchwałę ws. obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, w której to uchwale nie ustanowiła na rzecz Gminy Lublin prawa pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji ani zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Stan prawny na dzień: 08.2020 rok.

Rewitalizacja i prawo pierwokupu w praktyce.

Przed przystąpieniem do aktu notariusz poprosi Cię o dostarczenie zaświadczenia potwierdzające czy nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji i czy podlega prawu pierwokupu. 

Sam wniosek o wydanie zaświadczenia może złożyć dowolna osoba, co oznacza, że nie musi tego robić osobiście właściciel nieruchomości. 

Można go złożyć w formie tradycyjnej w urzędzie lub elektronicznej za pomocą platformy e-PUAP. Urząd ma 7 dni na rozpatrzenie wniosku i wydanie zaświadczenia. 

W momencie, gdy z zaświadczenia wynika, że nieruchomość nie znajduje się na obszarze objętym rewitalizacją można przystąpić do podpisania aktu.

Sprawa może się skomplikować w przypadku, gdy nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji.

Gmina może, choć nie musi skorzystać z prawa pierwokupu.

W takiej sytuacji aby móc sfinalizować transakcję należy podpisać u notariusza umowę warunkową sprzedaży.

Kolejne kroki podejmuje notariusz. Przesyła on umowę warunkową w celu ustalenia czy Gmina skorzysta z prawa pierwokupu. Ostateczną umowę sprzedaży można podpisać dopiero po otrzymaniu decyzji o nieprzystąpieniu do prawa pierwokupu przez Gminę.

Jeśli potrzebujesz więcej informacji w sprawie rewitalizacja i prawo pierwokupu lub szukasz biura nieruchomości, które pomoże w sprzedaży działki, domu lub mieszkania. Zadzwoń i skorzystaj z pomocy profesjonalistów. Jesteśmy dla Ciebie na każdym etapie procesu sprzedaży. Zapraszam do kontaktu: https://nanowe.com.pl/kontakt/

Pierwsze spotkanie jest zawsze bezpłatne. Uzyskasz na nim wszelkie informacje niezbędne do sprzedaży nieruchomości w Lublinie i okolicach.

Artykuł Dokumenty do sprzedaży nieruchomości: rewitalizacja, a prawo pierwokupu. pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.

Artykuł Kiedy robić remont mieszkania? pochodzi z serwisu Na Nowe | Biuro Nieruchomości Lublin.